¿Tiene que divulgar la reparación de cimientos en Texas?

Respuesta corta: casi con certeza sí — pero no en el elemento que la mayoría de la gente espera, porque ese elemento no existe. Esto es lo que el formulario realmente pregunta, dónde la ley está genuinamente sin resolver, y qué detectará y qué no la inspección de un comprador.

Lo que la ley exige

El Código de Propiedad de Texas §5.008 exige que el vendedor de una propiedad residencial “que comprenda no más de una unidad de vivienda” entregue al comprador una notificación escrita de declaración, en el formulario que el estatuto prescribe o uno sustancialmente similar que contenga como mínimo todos los mismos elementos.

Cuándo se debe entregar: el §5.008(f) exige que la notificación se entregue “en o antes de la fecha de vigencia de un contrato ejecutorio que obligue al comprador a adquirir la propiedad.” En la práctica, antes de que el contrato sea vinculante.

Hay once exenciones — incluidas la ejecución hipotecaria, un fideicomisario en quiebra, un fiduciario que administra el patrimonio de un difunto, transferencias entre cónyuges o copropietarios, y construcción nueva nunca antes ocupada. La mayoría de las reventas ordinarias no están exentas.

Una que el estatuto no responde: un heredero que ha tomado la titularidad y luego vende a su propio nombre no está obviamente cubierto por la exención del patrimonio, que aplica a un fiduciario que administra el patrimonio. Si esa es su situación, consulte a un abogado en lugar de suponer.

El formulario: TREC No. 55-1

La Comisión de Bienes Raíces de Texas publica la Notificación de Declaración del Vendedor como formulario 55-1, vigente desde mayo de 2026. La declaración en sí es obligatoria. Lo que es opcional es qué formulario usa: TREC adopta el 55-1 “para uso voluntario para cumplir los requisitos de declaración del Código de Propiedad de Texas §5.008,” y el formulario estatutario del §5.008(b) satisface la ley por igual. En la práctica casi todos usan el de TREC. No lea “formulario voluntario” como “declaración opcional” — son cosas diferentes.

Si encuentra un formulario etiquetado OP-H, tiene dos generaciones de antigüedad — el linaje es OP-H → 55-0 → 55-1. Obtenga el actual directamente de TREC.

Los dos elementos que abarcan el trabajo de cimientos

Aquí está lo que sorprende a la gente: no hay ninguna casilla en el formulario de TREC que diga “reparación previa de cimientos.” Ni en el 55-1, ni en el formulario estatutario tampoco. (Esa redacción aparece en un formulario del gremio Texas REALTORS, razón por la cual tantos artículos se la atribuyen a TREC.)

Lo que el formulario realmente tiene:

Estos son extractos, no las tablas completas — lea el formulario entero. Plomería/Alcantarillado/Sistemas Sépticos merece una segunda mirada si está en el centro de Texas: una fuga de plomería bajo la losa es una de las causas más comunes de movimiento de losa aquí, y tiene su propia casilla separada de la de los cimientos.

El elemento 5 pregunta por cualquier cosa “que necesite reparación,” y el elemento 9 pregunta por “modificaciones o reparaciones realizadas sin los permisos necesarios o sin cumplir los códigos de construcción vigentes en ese momento” — lo cual importa si el trabajo se hizo sin permiso en una ciudad que lo exige.

La parte genuinamente sin resolver

Ni el estatuto ni el formulario definen “estructural.” Así que si la instalación de pilotes en la losa, el calzado de cimentaciones de pilares y vigas, el mudjacking, o un trabajo de barrera de raíces y drenaje cuenta como “Reparación Estructural o de Techo Previa” no lo resuelve ninguna autoridad que hayamos podido encontrar. Buscamos.

La lectura textualmente coherente — y esta es nuestra lectura, no ley establecida — es la siguiente. Los elementos 3 y 5 están vinculados a la condición presente: ¿hay un defecto ahora, hay algo que necesite reparación ahora? El elemento 4 pregunta por el pasado. Así que unos cimientos que fueron reparados adecuadamente y ahora funcionan bien podrían honestamente ser:

• No en la casilla Cimientos/Losa(s) del elemento 3 — ningún defecto actual en la losa
• No en el elemento 5 — nada que necesite reparación actualmente
• Sí en la casilla Reparación Estructural o de Techo Previa del elemento 4 — hubo una reparación estructural previa

Esa combinación es coherente y es la respuesta segura. Un vendedor al que se le hizo trabajo de cimientos y responde “No” a esa casilla está tomando una posición que el texto no respalda claramente. Divúlguelo, descríbalo con precisión, y adjunte el informe del ingeniero y la garantía — una reparación documentada es generalmente mejor vista por los compradores que la sospecha de una oculta.

No tiene que investigar — pero no mienta

La notificación deberá completarse según el mejor saber y entender del vendedor a la fecha en que la notificación se completa y es firmada por el vendedor. Si la información requerida por la notificación es desconocida para el vendedor, el vendedor deberá indicar ese hecho en la notificación, y por ese acto cumple con esta sección. Código de Propiedad de Texas §5.008(d)

No existe deber de investigar su propia casa antes de venderla, y marcar algo que genuinamente no conoce como “Desconocido” se declara expresamente como cumplimiento. Marcar “Desconocido” sobre algo que sí conoce no es un Desconocido — es una respuesta falsa. El formulario dice lo mismo al principio: es una declaración del conocimiento del vendedor, no un sustituto de las inspecciones, y no una garantía.

Pero el §5.008(d) rige el cumplimiento del §5.008. No es un escudo contra una respuesta que usted sabía que era falsa. Esas son preguntas diferentes, decididas bajo leyes diferentes.

Si no se divulga

El §5.008 en sí es escaso en consecuencias: si se firma un contrato sin la notificación, el comprador “puede rescindir el contrato por cualquier motivo dentro de los siete días posteriores a la recepción de la notificación” — un reloj que corre desde la recepción. El estatuto no dice nada sobre una notificación que nunca llega.

El verdadero remedio está en el contrato, no en el estatuto. El párrafo 7B del Contrato Residencial de Una a Cuatro Familias de TREC (Reventa), formulario 20-19, es una casilla de tres vías. Donde las partes marcan la casilla (2) — el comprador aún no ha recibido la notificación — establece que si el comprador no la recibe, el comprador “puede rescindir este contrato en cualquier momento antes del cierre y el depósito de garantía se reembolsará al Comprador.” Ese remedio depende de qué casilla se marcó, así que revise su contrato. Muchos artículos reportan la regla de los siete días como si fuera la sanción por la no divulgación. No lo es.

Más allá de eso, existen dos vías para un comprador que fue engañado:

Dos cosas ampliamente mal expresadas, que vale la pena corregir: los daños triples están limitados y son discrecionales — “no más de tres veces” — y requieren una determinación de que la conducta fue consciente o intencional. Y un comprador que presenta una demanda infundada puede terminar debiendo los honorarios del vendedor.

Puede que haya visto una estadística que afirma que la mayoría de las demandas de declaración en Texas involucran problemas de cimientos. Fuimos a buscar su fuente y no pudimos encontrarla — se remonta a sitios de marketing sin cita, y ningún conjunto de datos judiciales clasifica los casos de declaración por tipo de defecto. No la repetimos.

Compradores: qué cubre realmente una inspección

Un inspector de Texas con licencia debe emitir una opinión por escrito sobre el desempeño de los cimientos, y debe reportar los indicios visibles usados para llegar a ella — las normas estatales nombran “puertas que se atascan, están fuera de escuadra, no cierran,” separaciones en el entramado, “pisos inclinados,” grietas en paredes, pisos y cielos rasos, y “revestimiento de mampostería que rota, se pandea, se agrieta o se deflecta.”

Los límites son la parte que vale la pena leer dos veces. Bajo las normas de TREC, una inspección “es una inspección visual limitada” y “no pretende ser una investigación exhaustiva ni un sondeo exploratorio para determinar la causa o el efecto de las deficiencias señaladas por el inspector.” Un inspector no está obligado a:

• Usar dispositivos de determinación de elevación ni realizar mediciones de elevación — así que no es un estudio de nivelación de pisos
• Determinar “la causa o el origen de una condición”
• Anticipar eventos futuros, incluido el desempeño futuro
• Reportar “reparaciones pasadas que parezcan efectivas y hechas de manera profesional salvo cuando estas normas lo exijan específicamente” — y para los cimientos las normas no contienen tal requisito, aunque sí exigen reportar evidencia de reparaciones previas del revestimiento del techo
• Prestar servicios de ingeniería, ni estimaciones de costos de reparación

Ese cuarto punto importa más si está comprando una casa que ha sido reparada: una reparación pasada de apariencia competente puede no aparecer en absoluto en su informe de inspección. Si la notificación de declaración dice que hubo una reparación estructural previa, la inspección no es donde averiguará si se hizo correctamente. Eso requiere un ingeniero estructural independiente.

La propia guía de TREC traza una distinción útil: el asentamiento uniforme, donde una casa se asienta de manera pareja, es “generalmente no dañino,” mientras que el asentamiento diferencial, donde las partes se mueven unas respecto a otras, “puede provocar daño estructural.” Esa diferencia es lo que recorre el verificador de grietas.

Preguntas frecuentes

¿Divulgar una reparación de cimientos arruina la venta?

Los compradores generalmente reaccionan mejor ante una reparación documentada y con garantía que ante la sospecha de una oculta — y la alternativa conlleva una exposición legal real. Mantenga juntos el informe del ingeniero, la factura y la garantía, y entréguelos como un paquete.

¿Qué pasa si genuinamente no sé si a la casa se le hizo trabajo?

Márquelo como desconocido. El §5.008(d) lo dice en esos términos: si la información es desconocida para usted, indíquelo, y por ese acto cumple. No está obligado a ponerse a indagar.

Estoy comprando — ¿es suficiente un informe de inspección limpio?

No sobre arcilla expansiva, y no si se divulgó una reparación. La inspección es visual y excluye expresamente la medición de elevación, la causa, y las reparaciones pasadas que se ven profesionales. Un ingeniero independiente es el siguiente paso.

¿Es algo de esto diferente en Williamson County?

La ley de declaración es estatal. Lo que es local es la probabilidad: sobre la arcilla Blackland al este de la I-35, el movimiento es lo bastante común como para que los compradores aquí pregunten por él de forma rutinaria. Vea sobre qué suelo está.

Fuentes

• Código de Propiedad de Texas §5.008 — notificación de declaración del vendedor, exenciones, estándar de conocimiento, derecho de rescisión.
• Formulario 55-1 de TREC, Notificación de Declaración del Vendedor y el Contrato Residencial de Una a Cuatro Familias de TREC (Reventa), formulario 20-19 ¶7B — redacción de los elementos citada de los formularios publicados por TREC; obtenga las versiones actuales de la página de contratos de TREC. 22 TAC §§535.227–535.228 — normas de práctica de los inspectores. la guía de TREC sobre cómo emitir una opinión del desempeño de los cimientos — la distinción entre asentamiento uniforme y diferencial.
• Código de Negocios y Comercio de Texas Cap. 17 (Ley de Prácticas Comerciales Engañosas) y §27.01 (fraude inmobiliario estatutario).
• No es asesoría legal. Esto es información general sobre la ley de Texas tal como la interpretamos, incluido un punto — el significado de “estructural” — que hemos señalado como genuinamente sin resolver. Hable con su agente o con un abogado sobre su propia transacción.

Estatutos y redacción del formulario verificados por última vez el 27 de julio de 2026. TREC revisa sus formularios periódicamente; confirme que tiene el actual.

Reparación de cimientos por ciudad

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