审查一家德克萨斯州地基承包商
有三种不同的东西都被称作"持照"，而其中只有一种关乎能力。以下是德克萨斯州实际受监管的内容、你所在城市的要求，以及如何免费核查这一切。
先把我们的立场说清楚。 我们是一项推荐服务，当我们把工作介绍给承包商时，他们会向我们付费 — 这可能包括你正要在这里比较的某家承包商。我们仍然要告诉你如何核查他们，因为一个让你上当受骗的页面对任何人都毫无价值。
下面链接的每一款核查工具都是免费的，只有一个例外，我们会告诉你是哪一个。
人们所说的"持照"其实指三种东西
| 术语 | 它实际指什么 | WilCo 的地基维修 |
|---|---|---|
| 州执照 | 由州级委员会考核并强制执行能力标准 | 这一行不存在这种执照。 Texas Department of Licensing and Regulation 监管 39 个行业；总承包和地基维修都不在其中。 |
| 城市登记 | 一份免费的书面备案，用以确认身份及任何州级行业执照。并非对技能的评估。 | Round Rock、Georgetown、Cedar Park、Leander 和 Taylor 均要求登记 — 全部免费。Hutto 似乎是通过其许可门户来处理的。我们无法确认 Pflugerville 的要求 — 请向该市核实，而不要凭任何一方的假设行事。 |
| 许可（Permit） | 由城市针对具体项目进行的批准和检查 | Georgetown 和 Taylor 都设有专门命名的地基维修许可。Georgetown 要求盖章的工程师图纸。 |
德克萨斯州确实曾经对住宅建筑商进行登记。Texas Residential Construction Commission 于 2009 年被立法机构废除，并在 2010 年前结束运作，此后没有任何机构取而代之。《财产法》第 41.007 条中残留着一处"化石"，它至今仍要求提供 TRCC 登记号"如果承包商被要求登记的话" — 而这是一个再也无法满足的条件。
确实属于持照范畴的那部分 — 而且它在这里尤其重要
德克萨斯州把私人住宅从工程执照要求中豁免出去，然后又恰恰针对我们这种情况把豁免收了回来。《职业法》第 1001.056(c)(2) 条对以下相关工程工作取消了豁免：
位于膨胀土上、符合该辖区所适用《国际住宅规范》膨胀土分类规定的住宅板式地基…—除非其建造、扩建、改建、维修，或图纸或规格的绘制符合该辖区所适用的《国际住宅规范》要求。 Texas Occupations Code §1001.056(c)(2)
威廉森县是膨胀性黏土 — 这正是本网站存在的全部原因。不过要仔细读那个条件句，因为它很关键：对于膨胀土上的板式地基，豁免会失效，除非该工作符合当地建筑规范的要求。它是因辖区而异的，所以我们并不是在告诉你德克萨斯州要求每一次地基维修都必须有工程师。 法条没有那么说。
有些城市无论如何都把这件事定了下来。Georgetown 把地基维修列为其自己的一种许可类型，并要求"由工程师盖章的地基图纸"[原文如此] 以及一份"工程师检查报告…在建筑检查时须在现场"。
一个你三十秒内就能施行的检验
德克萨斯州保护的是那个词。根据第 1001.301 条，未持照者以"engineer（工程师）""professional engineer（专业工程师）""registered engineer（注册工程师）" — 或 "engineered（经工程设计的）" 自称，是被禁止的。
所以当销售代表兜售一套"engineered pier system（经工程设计的支撑桩系统）"时，那是一个可以核查的说法。（职务头衔就比较含糊了 — 第 1001.301 条有一项例外，允许豁免企业的某些员工在名片上使用"engineer"，所以内部的"engineer"未必自动构成违规。要检验的是关于那项工作的说法。）州级名册免费且公开：查询持照工程师，另外还可查询注册工程公司 — 公司与个人是分开注册的。还有一份纪律处分名单。
如何免费核查一家公司
| 你要核查什么 | 在哪里查 | 费用 |
|---|---|---|
| 该企业真实存在且信誉良好 | Texas Comptroller 特许经营税账户状态 | 免费 |
| 注册代理人、已备案文件 | Texas Secretary of State SOSDirect | 每次查询 1.00 美元 — 只有当你需要备案文件时才值得 |
| 工程师执照 | PELS 名册 | 免费 |
| 管道工执照 | Texas State Board of Plumbing Examiners | 免费 |
| 保险确实在有效期内 | 见下文 — 仅凭证书还不够 | 免费 |
自 2023 年的一项变更起，个人工程师名册不再显示地址或电话号码 — 你所确认的是执照存在且当前有效，而非获取联系方式。公司名册仍然会显示这些信息。
保险证书的陷阱
保险证书是一份摘要，而非保单本身。Texas Department of Insurance 说得很直白："证书上不能出现任何与保单所载不一致的内容。" 它也无法告诉你除外责任，或保单今天是否仍然有效。
真正的核查： 从证书上取下承保公司名称和保单号，确认该承保公司在德克萨斯州获得授权，然后致电证书上列出的代理人，询问保单是否仍然有效并涵盖这项工作。板下管道工作尤其值得专门询问 — 尽管地基工作无需持照，但那部分工作必须由持照管道工完成。
比较你的报价
地基报价很难比较，因为它们被故意用不同方式定价。输入你手上有的信息 — 任何内容都不会被保存或发送到任何地方，这在你的浏览器中运行。
你的房子可能被设置留置权 — 但仅当四件事都发生了
一个没拿到钱的分包商可以追讨你的房子。对于 homestead，《财产法》第 53.254 条设定了若干要求，而以下这四项是承包商最常疏漏的。四项必须全部成立：
- 合同为书面形式
- 它在任何材料供应或劳务实施之前就已签订
- 若业主已婚，则由夫妻双方签署
- 它已向县书记官备案
这四项是必要条件，但并非第 53.254 条的全部 — 该条款还规定了留置权宣誓书本身的通知措辞。承包商经常疏漏上述四项，尤其是开工前的时间点和向县里的备案。还有两项值得了解的保护：根据第 53.101 条，业主应保留合同价款的 10%（或工程价值的 10%），在工程期间以及工程完成后 30 天内。这是一项义务，而非选项 — 忽略它的业主可能要对未获付款的分包商承担责任，所以不要让它在谈判中被抹掉。而根据第 162.006 条，超过 5,000 美元的 homestead 工程要求承包商把你的付款存入一个指定的"施工账户（construction account）"。大多数地基工程都超过这一阈值。你可以要求提供该账户存在的书面证明。
《财产法》第 41.007 条还要求 homestead 改良合同中须有一段特定的加粗警告 — 而遗漏它自动构成对 Deceptive Trade Practices Act（欺骗性交易行为法）的违反。如果出现约束性仲裁条款，它有自己的加粗字体要求，除非满足该要求，否则对你不具强制效力。
三天取消权 — 比你被告知的要狭窄得多
德克萨斯州确实给了冷静期：根据《商业与贸易法》第 601 章，你可以在签约后"不迟于第三个营业日午夜"取消。如果承包商从未给过你填好的取消表格，那么根据第 601.201 条，合同无效。第 601 章的其他违规不会自动使合同无效，但根据第 601.202 条，它们确实会使商家面临损害赔偿、律师费和诉讼费。
但它只涵盖上门找到你的那种销售。 该章豁免了"双方在固定地点的营业场所（该处有商品或服务出售或展示）经过协商之后达成"的销售。所以风暴过后敲你家门的推销是受涵盖的；你走进他们的展厅而开始的工程一般则不受涵盖。介于两者之间的情况 — 你打电话给他们并邀请业务代表上门 — 属于在其营业场所之外的招揽，所以该权利很可能适用。任何人斩钉截铁地告诉你，你总是有三天、或者从来没有三天，都是在夸大其词。
德克萨斯州本身就已经叫你这么做了
在住宅建筑合同签署之前，《财产法》第 53.255 条要求承包商交给你一份披露声明。法条规定了范本措辞，并表示该声明的内容必须与之"大体相似"，所以你拿到的那份措辞可能略有不同。法条原文如下：
了解你的承包商。 在你订立协议之前…务必确保你已调查过你的承包商。向其他曾就你房产上同类同等规模的建筑项目雇用过该承包商的人索取并核实推荐意见。 Texas Property Code §53.255
同一份声明还要求："落实成书面（GET IT IN WRITING）" — 载明工作内容、完工时间、费用或费用如何确定，以及付款方式，并指出"未纳入书面协议的口头承诺可能无法强制执行"。"签字前先读（READ BEFORE YOU SIGN）…绝不要在含有不实陈述的文件上签字。" "索取一份分包商和供应商清单（GET A LIST OF SUBCONTRACTORS AND SUPPLIERS）。" 以及"无需向承包商转让产权（CONVEYANCE TO CONTRACTOR NOT REQUIRED）" — 任何人都不得以此作为施工条件而要求你签字转让你的房产。
如果你没有拿到那份声明，这本身就说明了一些问题。
如果你在城市边界之外
威廉森县的非建制区是另一个世界。用该县自己的话说，它"不要求任何新的住宅建筑符合任何建筑规范" — 没有县建筑许可、没有检查、没有入住证。你的承包商背后没有市政登记，也不会有检查员前来查看工作。
这并不意味着不要雇任何人。它意味着本页上的核查就是仅有的核查，所以把它们全部做一遍：实体状态、若声称有工程师则核查其执照、向承保公司核实保险、来自同等规模工程的推荐意见，以及一份在任何人动工之前就满足第 53.254 条的书面合同。
可打印的签约前清单
打印本页 — 清单会干净地打印出来。
公司： ___________________________ 日期： ____________
- 已在 Comptroller 免费的特许经营税查询中确认实体处于活跃状态
- 已确认城市登记（如果你所在的城市要求的话）
- 如果涉及或声称有工程师 — 已在 PELS 名册上确认执照
- 如果"engineered"出现在他们的营销中 — 已核实，或已质询
- 已取得保险证书，并已致电代理人确认其仍然有效
- 书面支撑桩方案：多少根桩、什么类型、多深 — 而非一个笼统的总价
- 已通读保修条款：期限、什么会使其失效，以及是否可转让给买家
- 书面合同在动工之前签署，若已婚则由夫妻双方签署
- 合同包含第 41.007 条的加粗警告
- 已书面确认施工账户（超过 5,000 美元的工程）
- 已索取分包商和供应商清单
- 已理解 10% 保留金的安排
- 已讨论开工前的管道测试 — 以及若发现漏水由谁付费
- 来自过去一年本地工程的推荐意见，已实际打电话核实
- 没有当天就签字的压力。真正的地基问题不会在 48 小时内恶化。
常见问题
一家未持照的承包商是危险信号吗？
单凭这一点并不是，因为这一行根本没有州执照可拿 — 但"未持照"是个错误的视角。去核查那些确实存在的东西。用那些确实存在的核查来判断他们：实体状态、城市登记、你亲自核实过的保险、在适用之处的工程师盖章、推荐意见，以及一份满足法定手续的合同。
我该在报价之前还是之后找工程师？
之前。独立结构工程师不卖维修，所以他们的工作范围会成为每个投标方据以报价的中立文件 — 这也正是使各报价可比的原因。更多内容见维修如何进行以及如何雇用。
如果工作出了问题怎么办？
Deceptive Trade Practices Act（欺骗性交易行为法）是房主通常的途径，而住房购买或维修从不因交易规模而被豁免 — 该法针对大额交易的豁免专门又把住宅重新纳入。有两点人们常搞错：三倍损害赔偿有上限且属酌情裁量，并非自动适用，而且需要认定该行为是明知或故意的。另外，在提起诉讼之前有一项 60 天书面通知的要求。针对工程师专业意见的索赔，可能与针对承包商施工质量的索赔受到不同对待。这是一般信息，并非法律建议 — 就你的具体情况请咨询律师。
你们会审查你们推荐的承包商吗？
没有达到本页所描述的标准，而我们宁愿如实说明，也不愿暗示相反的情况。无论任何推荐服务做过什么筛查，都不能替代你自己去核查一家公司 — 签合同的是你，暴露 homestead 风险的也是你。对你正在考虑的任何一家，包括我们介绍给你的任何一家，都把上面的核查做一遍。
来源
- 德克萨斯州《职业法》 第 1001.056 条（工程豁免及膨胀土的例外条款）、第 1001.301 条（称谓保护）。
- 德克萨斯州《财产法》 第 53.254 条（homestead 留置权手续）、第 53.255 条（合同前披露）、第 53.101 条（保留金）、第 41.007 条（合同警告）、第 162.006 条（施工账户）。
- 德克萨斯州《商业与贸易法》 第 601 章（三天取消权）、第 17 章（Deceptive Trade Practices Act，欺骗性交易行为法）。
- Texas Department of Licensing and Regulation — 受监管行业清单。Texas Board of Professional Engineers and Land Surveyors — 名册。Texas Department of Insurance — 保险证书指引。Williamson County — 非建制区建筑规范声明。
- 各城市的登记和许可要求，来自各市自己的建筑部门：Round Rock、Georgetown 登记和 Georgetown 地基维修许可、Cedar Park、Leander、Taylor。
- 非法律建议。 这是我们所理解的德克萨斯州法律的一般信息。你的具体情况可能不同，而且法条会变化 — 立法机构下次召开会议是在 2027 年 1 月。
法条及登记要求最后核实于 。
各城市的地基维修
全县各地的土壤、社区和许可规定各不相同。查看 Round Rock、Georgetown、Cedar Park、Leander、Hutto、Pflugerville 和 Taylor 的本地详情，或查看我们服务的所有区域。